Pfandbriefbanken sehen Kreditsicherheiten gefährdet
Im Mittelpunkt der Kritik des Bankenverbands stehen die Grundschulden, mit denen Immobilienkredite abgesichert werden. Dessen Hauptgeschäftsführer Jens Tolckmitt sagte der Deutschen Presse-Agentur, die Initiative "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" plane, diese bei einer Vergesellschaftung ersatzlos entfallen zu lassen. Sollten Banken sich auf solche Sicherheiten nicht mehr verlassen können, gefährde das die günstige besicherte Finanzierung von Immobilien. Betroffen wären seiner Einschätzung nach neben Wohnungsunternehmen auch private Haushalte beim Kauf oder Bau von Wohneigentum: "Auch deren Kredite werden merklich teurer."
Tolckmitt erwartet zudem, dass die Vergesellschaftung die Wohnungsnot verschärfen würde. Sie schaffe keinen zusätzlichen Wohnraum und schrecke private Investoren ab, die neue Wohnungen finanzieren könnten. "Mieter sind letztlich die eigentlichen Geschädigten dieser Politik." Der Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) vertritt rund 50 Immobilienfinanzierer, darunter Deutsche Bank, Commerzbank und Sparkassen.
Nach Tolckmitts Darstellung prüfen Banken schon wegen der laufenden Debatte genauer, welche Wohnungsbauvorhaben sie noch finanzieren wollen. Nach einer Vergesellschaftung würden sie noch zurückhaltender abwägen. Er sieht darin ein Signal mit Folgen über Berlin hinaus: "Es geht um das Vertrauen in die Verlässlichkeit unseres Rechts- und Wirtschaftssystems. Wird die Option der Vergesellschaftung gezogen, ist sie dahin."
Welche Wohnungen die Parteien übernehmen wollen
Grundlage der Berliner Pläne ist das Sondierungspapier, auf das sich Linke, Grüne und SPD am 17. Oktober 2026 verständigt haben. Es setzt die Schwelle für die Vergesellschaftung bei 10.000 Wohnungen eines privaten Unternehmens in der Hauptstadt an. Die Unternehmen sollen allerdings jeweils einen Grundbestand von 10.000 Wohnungen behalten dürfen. Nach Angaben der Parteien würden rund 160.000 Wohnungen von fünf Unternehmen in Landesbesitz übergehen. Die Entschädigungen sollen insgesamt höchstens 16 Milliarden Euro betragen, berichten tagesschau.de (rbb24) und das Handelsblatt.
Am stärksten betroffen wäre Vonovia. Der Konzern besitzt nach eigenen Angaben 130.000 Wohnungen in Berlin. Ausgenommen bleiben sollen Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Akteure sowie Wohnungen, die nach dem 1. Januar 2021 errichtet wurden oder noch gebaut werden. Die drei Parteien wollen Mitte 2028 ein Gesetz vorlegen. Zwischen dessen Beschluss und dem Inkrafttreten soll ein Jahr liegen.
Damit weichen die Parteien von der Schwelle des Berliner Volksentscheids von 2021 ab: Damals ging es um Unternehmen mit mindestens 3.000 Wohnungen. Bei der rechtlich unverbindlichen Abstimmung unterstützten 57,6 Prozent die Einleitung einer Vergesellschaftung, wie Legal Tribune Online berichtet.
Streit über die Folgen für die Mieten
Die Linke begründet das Vorhaben damit, dass günstige Mieten in landeseigenen Wohnungen auch das Mietniveau auf dem übrigen Markt dämpften. Der DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin kommt bei der Finanzierung des Vorhabens ohne Landeszuschüsse allerdings zu dem Ergebnis, dass die Mieten in den übernommenen Wohnungen steigen müssten.
Seiner im Handelsblatt dargestellten Rechnung liegen ein Zinssatz von 4 Prozent, eine Eigenkapitalquote von 80 Prozent und eine Laufzeit von 30 Jahren zugrunde. Unter diesen Annahmen wären jährlich 740 Millionen Euro für Zins und Tilgung aufzubringen. Bei monatlichen Bewirtschaftungskosten von 3,73 Euro je Quadratmeter ergäbe sich eine erforderliche Nettokaltmiete von 9,78 Euro je Quadratmeter. Einschließlich Instandhaltungskosten wären es 11,21 Euro. Zum Vergleich: Vonovia beziffert die derzeitige durchschnittliche Nettokaltmiete in den betroffenen Wohnungen auf 8,26 Euro je Quadratmeter.
Tolckmitt drängt auf ein Bundesgesetz
Vom Bund verlangt Tolckmitt eine "zügige bundespolitische Klärung". Die anhaltende Ungewissheit schade mit jedem Monat dem internationalen Ansehen Deutschlands als Investitionsstandort. Im Juli hatten die Spitzen von Union und SPD im Koalitionsausschuss vereinbart, die Verstaatlichung privater Mietwohnungsbestände durch Vergesellschaftungsgesetze der Länder mit einem Bundesgesetz auszuschließen. Bislang steht diesem Beschluss jedoch kein Gesetzentwurf gegenüber.
Bundeskanzler Friedrich Merz hatte angekündigt, ein solches Gesetz rasch auf den Weg zu bringen. Dabei sprach er laut tagesschau.de bereits von ersten Entwürfen, die zwischen Justiz- und Innenministerium abgestimmt würden. Nach Informationen von Legal Tribune Online liegt die Vorbereitung bei Innenminister Alexander Dobrindt (CSU). Bis zum 22. September 2026 hatte dessen Ministerium keinen Zeitplan für Eckpunkte oder einen Entwurf genannt.
Am 19. Oktober sah die Bundesregierung dennoch keinen dringenden Anlass, wegen der Berliner Pläne einzugreifen. Regierungssprecher Stefan Kornelius erklärte, die Regierung beobachte die Debatte und werde zur gegebenen Zeit entscheiden. Der Berliner Entscheidungsprozess werde noch einige Wochen dauern. Zugleich stellte er klar, dass der Beschluss vom Juli weiterhin gelte, berichtet der Tagesspiegel.
Rechtliche Grenzen und Bayerns Entschädigungsforderung
Ob der Bund Vergesellschaftungen auf diesem Weg verhindern darf, ist rechtlich umstritten. Das Bundesverfassungsgericht entschied am 25. März 2021 im Verfahren mit dem Aktenzeichen 2 BvF 1/20, dass der Bund seine Befugnis im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung nicht allein dazu nutzen darf, die Länder von der Gesetzgebung auszuschließen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) erklärte Ende Juli 2026, ein pauschales Verbot sei sicher nicht möglich.
Bayern setzt in einem Entschließungsantrag im Bundesrat aus dem Juni 2026 auf Vorgaben zur Entschädigung. Die Drucksache 380/26 verlangt ein Bundesgesetz, das einen unmittelbaren und äquivalenten Ausgleich für vergesellschaftete Wohnungsunternehmen vorschreibt. Bei einer solchen Regelung müsste Berlin zum Verkehrswert und in Geld entschädigen; Schuldverschreibungen würden dafür nicht ausreichen.
