Vermietung und Dienstleistungen stützen das Ergebnis
Für die ersten neun Monate 2026 weist Vonovia ein bereinigtes EBITDA von insgesamt 2,187 Mrd. € aus, 3,3 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Unterhalb dieser operativen Ergebniskennzahl fiel die Entwicklung schwächer aus: Das bereinigte Ergebnis vor Steuern (EBT) verringerte sich um 3,5 % auf 1,408 Mrd. €. Beim Operating Free Cashflow betrug der Rückgang 34,1 % auf 932,5 Mio. €.
Auch das den Aktionären zuzurechnende bereinigte Periodenergebnis, die Adjusted Shareholder Earnings, nahm ab. Es lag bei 1,12 Mrd. € nach 1,20 Mrd. € im Vorjahr. Dafür waren im Wesentlichen höhere Finanzierungskosten verantwortlich.
Die Vermietung blieb dagegen auf Wachstumskurs. Trotz eines um rund 5.000 Wohnungen kleineren Bestands erzielte das Segment ein bereinigtes EBITDA von 1,912 Mrd. €, ein Plus von 3,5 %. Die Mieten wuchsen organisch um 3,8 %. Zum Kerngeschäft gehören mehr als 528.000 Wohnungen in Deutschland, Schweden und Österreich.
Den stärksten prozentualen Ergebniszuwachs lieferte das Segment Value-add: Mit 197,2 Mio. € lag sein bereinigtes EBITDA um 31,4 % über dem Vorjahreswert. Wesentliche Beiträge kamen von der Handwerkerorganisation und dem Energiegeschäft. Im Segment Recurring Sales sank die Kennzahl hingegen um 11,8 % auf 49,9 Mio. €. Insgesamt veräußerte Vonovia Immobilien für rund 900 Mio. €. Höhere Finanzierungskosten und schwierige Marktbedingungen belasteten das Verkaufsgeschäft.
Vorsichtigere Bewertungserwartungen erschweren den Schuldenabbau
Die Verschuldungsquote LTV lag bei 46,1 %, nach 45,9 % zum Halbjahr 2026. Bis 2028 will Vonovia sie weiterhin auf rund 40 % senken. Der Konzern räumte allerdings ein, dass dieses Ziel "angesichts des vorsichtigeren kurzfristigen Ausblicks für die Wertentwicklung anspruchsvoller wird".
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Vonovia inzwischen weitgehend unveränderte Portfoliobewertungen. In der ersten Jahreshälfte hatte der Konzern noch einen Bewertungsgewinn von 1,1 % verbucht. Investing.com sieht in der Jahresprognose deshalb einen Hinweis auf eine Gegenbewegung im zweiten Halbjahr.
JPMorgan-Analyst Neil Green stellt vor diesem Hintergrund die Frage, ob Vonovia zur Entschuldung die Dividende kürzen oder ganz streichen könnte. Dabei handelt es sich um eine Überlegung des Analysten, nicht um eine angekündigte Maßnahme des Unternehmens.
Was Vonovia für 2026 bis 2028 erwartet
Bereits am 28. Oktober 2026 hatte Vonovia seinen Jahresausblick per Ad-hoc-Mitteilung konkretisiert. Beim bereinigten EBITDA insgesamt rechnet der Konzern für 2026 mit der unteren Hälfte des Korridors von 2,95 bis 3,05 Mrd. €. Das bereinigte EBT soll sich um das untere Ende der Spanne von 1,9 bis 2,0 Mrd. € bewegen. Für die Adjusted Shareholder Earnings erwartet Vonovia dagegen die obere Hälfte der prognostizierten 1,4 bis 1,5 Mrd. €.
Die Prognose für das organische Mietwachstum im laufenden Jahr wurde von rund 4 % auf rund 3,8 % reduziert. Auch beim Operating Free Cashflow vor Änderungen im Net Working Capital ist der Konzern zurückhaltender: Statt eines Werts auf Vorjahresniveau erwartet er nun einen moderaten Rückgang gegenüber 2025.
Mit der Mitteilung vom 28. Oktober legte Vonovia zugleich erstmals eine Prognose für 2027 vor. Vorgesehen sind ein organisches Mietwachstum von rund 4,0 % und Investitionen von etwa 1,5 Mrd. €. Das bereinigte EBITDA soll den Wert von 2026 leicht übertreffen, während das bereinigte EBT ungefähr auf dessen Niveau bleiben soll.
Für 2028 plant Vonovia nun mit rund 4,5 % organischem Mietwachstum statt zuvor rund 5 %. Das vorgesehene Investitionsvolumen sinkt von etwa 2,0 auf etwa 1,7 Mrd. €. Beim EBITDA peilt der Konzern das untere Ende seines Korridors von 3,2 bis 3,5 Mrd. € an.
Weniger Neubau und strengere Investitionsvorgaben
Vonovia will sein Projektentwicklungsgeschäft strategisch überprüfen. Zurückgefahren werden sollen insbesondere die Development-to-Hold-Aktivitäten, also der Neubau für den eigenen Bestand. Für den Kapitaleinsatz kündigte das Unternehmen strengere Renditeanforderungen an.
Neue Investitionen im Programm Manage-to-Green setzt der Konzern vorerst aus. Ausgewählte Vorhaben, etwa zur Dekarbonisierung, werden jedoch fortgeführt. Darüber hinaus setzt Vonovia auf KI-gestützte Effizienzinitiativen: Diese sollen ab 2030 jährlich rund 50 Mio. € zum operativen Ergebnis beitragen.
Kursrückgang und unterschiedliche Analystenurteile
Auf die Prognosesenkung folgte am 29. Oktober 2026 ein deutlicher Kursverlust. Im Xetrahandel gab die Vonovia-Aktie zwischenzeitlich um bis zu 7,3 % nach und erreichte den niedrigsten Stand seit zwölf Jahren. Zum Handelsschluss blieb ein Minus von 2,5 % bei 16,06 €. Zum Zeitpunkt der Meldung von wallstreetONLINE lag der Kurs bei 16,290 € und damit 0,05 % unter dem Vortageswert.
Bei den Analysten fiel die Neubewertung unterschiedlich aus. Oddo BHF reduzierte das Kursziel von 23 auf 19 € und stufte Vonovia von "Outperform" auf "Neutral" herab. JPMorgan hielt an "Overweight" und einem Ziel von 26 € fest. Berenberg blieb bei seiner Kaufempfehlung, senkte das Kursziel aber von 34,50 auf 23,00 €. Jefferies bestätigte "Buy" mit einem unveränderten Ziel von 23 €.
Auch personell steht eine Veränderung an: Finanzvorstand Philip Grosse will seinen Ende 2027 auslaufenden Vertrag nicht verlängern. Als nächster Berichtstermin ist die Zwischenmitteilung zum dritten Quartal 2026 für den 4. November 2026 angesetzt.
